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土地制度改革

创新续用土地使用制度供给侧改革

发布时间:2016-06-23 10:30文章来源:无需申请开户自动送开户送28彩全无须申请 编辑: 张惠明 打印

  

江苏省常熟市国土资源局  张惠明

 

  当前,全国正在开展供给侧结构性改革,作为住宅“自动续期”新生代词的出现,有着创新改革的潜力和空间。

  一、创新“自动续用”制度,变“自动续期”为“自动续用”制度

  笔者查找了“续期”的词汇说明,它是相对于首期或前期而言。它是指当首期或前期届满时,续办相关手续、续缴有关费用,并明确双方权利义务的时期称为续期。但《物权法》中没有明确具体操作标准,复杂问题简单化,给人有个想象空间,也决不会是出台《物权法》和文字法律化描述的本意。本人认为,自动一般是无条件的,续期是有规矩的,规矩一定是有条件的。自动续期也是续期,“续期”对应的是续办,像保险续期一样要重办手续。法学专家对“自动续期”的“三不”政策,与常规的续期理解不符。笔者说此,并不是赞同“续期”,而是将“续期”变为“续用”,届满时的续期困境困惑就迎刃而解。其理由或好处:一是“自动续用”中的自动与续用相连,词汇顺口、词语准确、逻辑相符、文字法律化描述严慎。二是自动续用在确保符合法律法规前提下,不需要续办土地出让手续,不需要续签出让合同,不变更不注销原土地使用证或不动产证,不需要续缴土地出让金,但要续缴纳适度的土地使用年租金或房地产税。体现了国家土地所有者在经济上的实现,也没有违背土地有偿使用制度,只是年租金或房地产税替代出让金罢了。这样做既摆脱了自动续期的各种困境,又缓冲了普通家庭70年间出让金(每年土地年租金一次折现提前缴纳的金额)的经济负担,还减少了本已高房价引起的房奴在房屋使用寿命终止时,再要重建的经济压力。三是自动续用手续简化、方便群众、服务优化,相对永久使用(政府收回的除外),权益受到公平对待,利益得到有效保护,恒产恒心。试想如果不自动续用,而是续期续办,光土地换证登记的工作量、成本不可想像。四是自动续用政府对土地财政、经济房地产化的依赖度小了,土地腐败的机会少了,迎合了新时期依法治国安邦兴国的要求。这种既多解困境,又多重好处制度,何乐而为呢!

  二、修宪修法修规补短板

  第一,建议“先立后破”。顶层设计立法机构尽快对《物权法》第149条表述模糊的“自动续期”先作说明解读“政策预告”,并将“自动续期”修改为“自动续用”。以搁置争议解开温州等城市先期届满者的心结,还一个公民居住的知情权及有关主管部门的操作权。解读内容大致可以这样表述:“住房土地使用权出让期限届满的,可以依法顺延自动续用,政府因公共利益公益事业等需要提前收回土地使用权和土地使用者有依法增减用地面积、变更用途、变更权利人,需要变更换证或有不动产权属争议的除外。自动续用通过权证年检制度实施,不再续办出让手续、不再续签出让合同、不再注销换证、不再续缴出让金,改缴土地使用年租金或房地产税(国务院另定)。续用期间土地使用权类型为划拨,原出让土地使用权类型随出让期限届满而终止”。同时在《物权法》附则中增加“有关法律法规与本法有抵触的,以本法为准”的条款和在《宪法》中增补土地使用权的相关内容。这种“先立(树《宪法》、《物权法》权威)后破(《土地管理法》、《城市房地产管理法》)的续期规定条款不需修改也可自破)”,温州事件就可避免发生。

  第二,建议“先破后立”。将55号令规定的住宅70年、商业40、工业或综合用途50年的土地使用权最高期限,修改为与建筑使用寿命一致或基本一致的年限。这个年限不以人为意志而定,而以实际开发建设签订出让合同和承建合同时确定的不同用途的建筑使用寿命年限。笔者认为,权属登记房地要一致,年限确定房地也要一致或相对一致才有意义,才符合房地“生命”周期规律,以及续用重建时的房、地寿命对接统一。不会出现如独院户的别墅建筑寿命大于70年、商服金融业建筑寿命大于40年的房地届满不一的困境。对于工业用途期限难定或项目预计寿命不长的小项目,则可实施20年的租赁供地或租用标准厂房用地政策,利于产业流动升级、换代对接和提高土地使用效率等。没有必要实施最高的50年出让供地,土地供给年限结构要打破。

  第三,建议国家适时出台“关于土地使用权期限届满重建房屋、续用土地的有关规定”及配套性改革意见,明确续用由谁申请、由谁开发或代建等重大政策事项。

  三、创新权证继用年检制度

  实施土地使用权证或不动产权证届满不注销的年检制度,以弥补续用后不再续签出让合同,使双方权利义务关系无书面凭证固定的不足和符合“便民、优服、节减、管理”要求。年检一般在期限届满前一年内申请办理,以后可两年一次。年检制度要做到四个结合:与日常房地产跟踪管理相结合;与配套出台房地产税收政策相结合;与建筑使用寿命房屋质量鉴定相结合;与日常交易抵押等相结合。首先,不动产登记机关在年检时,主动会同房地产管理部门,查验原持证人有无违法记录和争议、界址有否变化、面积有否增减、权利人有否变动。其次,在原证备注栏或记事栏内,建议加盖国家统一规定制作的“文字章”,内容大致:“你持证人(原土地使用权或不动产权利人)土地使用期限届满后,可以根据某年修改的《物权法》第几条规定,依法顺延自动续用。政府因公共利益公益事业等需要提前收回土地使用权的除外。续用期间不续签土地出让合同,原出让土地使用权类型终止,自动变为有偿划拨土地使用权类型,原土地使用者权利义务,除国家另有规定外不变。某某不动产登记局章  年  月  日”。第三,在土地登记卡册簿上注明年检主要内容、年检人和年月日。第四,缴费。收取土地使用年租金或房地产税,时间与年检相同。土地年租金或房地产税,按照评估价值还是土地基准地价来缴。笔者认为,土地年租金采用基准地价法,房地产税采用房地产评估法。

  四、调整住宅出让供给方式结构

  将首期批租招拍挂的有限期有偿出让方式供地,转为自动续用无限期有偿划拔(注意:与过去无偿划拔不同)方式供地。简称“出让在首期”,“续用不出让”或“出让只有过去时(在首期批租招拍挂时),没有将来时(在续用续建时)”。这种方式调整制度创新,实现了两个打破:一是打破了住宅出让土地使用权续用,一定还是出让土地类型的思维魔咒;二是打破了我国过去一直以来国有土地,必须有偿有期限使用的陈旧定律。这是唯物辩证法在住宅出让续用制度上的扬弃和改良,也是住房续用的特例。其他用途则不变。笔者认为,出让一定是有偿使用,但有偿使用不等于一定要出让。《物权法》保护基本生活住房,无期限有偿划拔自动续用难道有错吗?只有这样,我国届满时的续期困境困惑就能迎刃而解。在房屋供地结构上要减少商业“无效供给”,增加住房“有效供给”,落实国家最新提出的购租结合的住房制度改革。

  五、改良缴费名称、方式,土地年租金或房地产税替代出让金

  这种土地使用年租金或房地产税承接土地出让金的做法好处:一是有偿使用制度本质没有变,只是土地使用年租金从购房环节几十年一次性折现提前支付方式变为持有环节细水长流按年支付方式不同而已,业主负担减轻,有利于促消费;二是使房产持有税成为后届地方政府稳定发展的收入来源,社会公平和国家利益得到兼顾。三是让利于民,符合立法本意和十八大精神。缺点是分年次收缴年租金或房地产税手续烦杂成本略高,当届政府土地收益不集中、少了。笔者认为:自动续用永久有效,与缴不缴费是两码事;自动续用的有偿划拔土地,与出让一样也可转让抵押,打破了只有出让土地才能转让抵押的传统习惯。都是有偿使用只是收缴方式不同,凭什么就不能。缴费数额多少,建议可先由温州等先期城市试点初定。

  六、同一出让方式取得的非住宅土地使用权“续期”不能变为“续用”

  期限届满后需要延续使用的,仍依照原《物权法》自动续期规定,继续实行出让“三续”政策。但续期续签合同的期限应该是届满时与建筑使用寿命的余期,而不是原55号令规定的最高年限40年。如出让40年的商服建筑使用寿命为100年,则再要续办60年出让手续,续缴60年的出让金)。

  

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